10月1日起实施的购房贷款贴息政策什么叫炒股杠杆，搅动着刚需市场。实际上，2025年以来，财政与金融协同发力，已推出多项贴息工具助力提振消费。贴息政策能在多大程度上撬动居民日常消费和购房需求？未来是否有进一步加码的空间？一旦补贴结束，消费和购房需求会不会出现透支后的回落？围绕这些问题，近日，南都湾财社记者专访了东吴证券首席经济学家芦哲。
房贷贴息对人口流入城市影响较大
南都湾财社：10月1日起实施的购房贷款贴息政策，将贴息范围精准限定在建筑面积120平方米以下、总价150万元以下的首套住房，单户贴息贷款规模上限100万元。从受众面来看，这显然聚焦于刚需人群。您认为这一政策能在多大程度上撬动那些原本还在观望的刚需入市？哪些城市受益较大？
芦哲：撬动的是已有购房预期但仍在观望的边际需求，量级相对有限，政策的意义更多在信号。更重要的作用是政策宣示，财政资金首次直接补贴购房环节，延续“止跌回稳”的政策取向，对观望者的预期影响大于账面优惠。
该政策的受益城市取决于房源分布。150万元总价对应单价1.25万元/平方米以下，意味着一线城市及强二线核心区基本被排除。最大受益者是库存偏高、总价可控、人口仍有流入的城市，主要是一些省会和区域经济中心。库存高企、人口流出的三四线，贴息可能较难对冲房价阴跌的预期。
南都湾财社：与直接下调房贷利率相比，这一贴息政策设计的考量有什么不同？
芦哲：降息是全局性、长期性、刚性的价格工具，贴息是定向、阶段性、可逆的财政工具。降息主要约束在于，商业银行净息差已降至1.41%左右的历史低位，低于1.8%的警戒线，银行难以承受。
贴息让利主体由银行换成财政，压力可控。并且贴息更加精准，可以只补增量、只补指定面积总价段，5年到期自动失效。
消费贷贴息可从两方面突破
南都湾财社：除了房贷贴息，消费贷贴息也备受关注，该政策经过两次优化，贴息上限已经提高到5000元，各类信用卡消费也被纳入范围。在您看来，这个力度是否已经接近政策工具的上限？未来还有没有进一步加码的空间？
芦哲：单户力度基本到顶，继续加码的空间不在金额，在覆盖面、差异化和期限。5000元上限对应“50万元贷款×1个百分点×满一年”，而50万元已是信用消费贷的监管上限（试点由30万元提高至50万元、期限最长7年），设计上已顶格。金额再往上走，约束来自两方面：一是防套利，贴息后实际利率若明显低于2%，与存款理财收益倒挂会催生贷款空转，2025年监管已把消费贷利率底线划在3%；二是防挪用，信用贷贴息越大，资金流入楼市股市的监管成本越高。
南都湾财社：那您觉得未来消费贷贴息政策有可能会从哪些方向进一步突破？
芦哲：可能的突破方向有两个：一是扩围，信用卡纳入后，下一步可对新能源汽车、绿色智能家电等大宗免息分期给予商户端贴息，把补贴嵌入交易环节、绕开挪用问题；二是差异化，对生育、养老、托育等指定用途给2个百分点的加成贴息，体现结构导向。
南都湾财社：消费贷贴息和房贷贴息，本质上都是通过财政补贴来降低居民信贷成本，从而撬动消费和购房需求。但从宏观视角看，这类补贴型工具的效果，很大程度上取决于居民对未来收入的预期。在您看来，贴息政策能在多大程度上改变居民的消费和购房决策？还是说，它更多是锦上添花，真正的钥匙仍然在收入端？
芦哲：贴息可以改变消费和购房的节奏，不改变方向。对首付充足、收入稳定的边际刚需，贴息可能带来一轮需求集中释放；但对收入预期不稳的家庭，购房增加负债的决策不会因贴息而改变。但如果房价止跌回稳的预期继续加强，这样贴息的效果也会被放大，弱预期时，贴息可能撬动额外50万户家庭买房，强预期时，可能撬动的家庭数量从50万增加到80万（数字仅做举例）。
贴息结束不一定会出现需求回落
南都湾财社：贴息是阶段性的财政补贴。一旦补贴结束，消费和购房需求会不会出现透支后的回落？
芦哲：不一定。贴息跟以旧换新最大的不同在于补贴对象不同：房贷贴息补贴的对象是房地产，以旧换新补贴的对象是家具家电，家具家电是消费品价格，但住房有投资品属性。所以，如果贴息结束时，我们已经迎来房价止跌回稳，甚至房价上升的阶段，那么这个时候停止贴息，可能就不会看到购房需求回落。
背后的原因在于，对消费品来说，需求大致稳定，把未来的需求通过补贴政策挪用在现在，那么未来可能就会出现透支回落。但对投资品来说，需求不是恒定的，一旦出现上涨预期，就会有很多新的需求涌现出来，所以也很难看到透支回落。
南都湾财社：您觉得在什么情况下，这类贴息政策可以退出？比如，出现什么样的信号，您会认为补贴已经完成了它的阶段性使命？
芦哲：看到房地产止跌回稳的信号强化，可以参考几个指标，一是房价，国家统计局70个大中城市中房价环比上涨城市数持续过半，一线和强二线二手房价连续6个月环比正增长。二是预期，央行储户调查数据中，“更多储蓄”占比下降，“更多消费”占比上升，购房占支出比重的意愿上升。三是贷款，居民中长贷月度新增规模回到2021年前后的水平。
采写：南都湾财社记者 刘兰兰
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